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《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》解读

作者:张迪  发布时间:2010-09-26 13:36:43


    为了进一步规范物业纠纷案件的审理,2009年5月15日最高法院出台了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 。此司法解释的出台,明确了一些存在争议的问题,为妥善审理物业纠纷案件提供了更详尽的法律依据。笔者将在下文中解读其中关于物业收费的内容,希望能为物业收费纠纷的审判提供一点帮助。

    一、物业收费纠纷的概念和特点

    物业收费纠纷是指物业服务企业在向业主收取物业服务、供暖、供水、供气等费用时,由于双方对物业收费的标准,范围和数量存在争议而产生的纠纷。

    物业收费纠纷案件一般具有以下特点:第一,涉案人数众多,如果处理不好,容易造成群体性事件的发生;第二,案件数量大,案情较为简单,标的额较小,占用大量审判资源;第三,案件判决的比例较高,调解难度大;第四,在诉讼中,业主处于劣势地位,缺乏证据意识,常因举证不能而面临败诉的风险。因此,妥善审理物业收费纠纷,正确引导诉讼,关系到人民群众的切身利益,关系到社会的稳定以及和谐社会的构建,是人民法院在审判工作中必须重视的问题。

    二、物业收费纠纷产生的原因

    物业收费纠纷逐年增多,除了公民的法律意识不断增强,愿意通过法律手段解决纠纷的原因以外,还存在以下几个方面的因素:

    (一)改革进程中历史遗留问题的影响

在计划经济时代,业主的物业费大多是由其所在的单位交纳。改革开放以后,原来由单位买单的物业费改由个人负担,好多业主在收到法院的传票的时候都是一头雾水:“他凭什么起诉我啊,我又没跟他签订合同?”但由于物业服务企业确实提供了相应的服务,业主也客观上享受了此种服务,又提供不出合适的证据来证明自己有“正当理由”拒付物业费,而且业主们对物业服务企业不满,又没有通过业主大会解聘物业服务企业。因此二者之间存在事实合同关系,法院多据此理由判决业主败诉 。败诉的业主们大多都不能理解,质疑法院判决的公正性。

    (二)物业服务企业乱收费引发的纠纷

物业服务企业违反物业服务合同的约定或者法律、法规、部门规章的规定,常以物业服务成本增高,物价上涨等原因擅自改变现有的收费标准,扩大收费的范围或者重复收费。对于此种情况,业主以违规收费为由提出抗辩,人民法院应予以支持;对于已经收取的费用,业主要求返还的,人民法院也应予以支持。 

    (三)业主拖欠物业费引起的纠纷

业主拖欠物业费的原因有两种:第一,物业服务企业违规收费在先,业主以此为理由抗辩而“拖欠”,或者业主认为物业服务企业没有按照合同的要求提供服务,故而拒绝支付物业费。前者只要业主能够证明物业服务企业存在违规收费行为,就可以得到法院的支持;而后者则需要业主提供较为充分的证据,达到能够证明物业服务企业提供的服务不符合合同约定,才能得到法院的支持。第二,业主恶意拖欠物业费,即物业服务企业按照物业服务合同要求提供了服务,业主故意拖欠,有能力支付而拒不支付的行为。此种情况,物业服务企业提供了符合约定的服务,经过书面催交物业费,业主仍不支付,物业服务企业请求业主交付的,人民法院应当支持。业主以房屋空置或者没有接受到实际服务为由抗辩的,人民法院不予支持。 因为物业服务企业所付出的整体管理服务成本是并不会因为房屋的空置而减少。

    (四)业主与物业使用人对于物业费的交纳约定不明

物业使用人是指物业的承租人、借用人或者其他物业使用人,业主常以自己不是物业的实际使用人为抗辩理由,此种理由不能得到法院的支持,业主与物业使用人对物业费的交纳承担连带责任。《解释》第7条也对此进行了明确,即“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持”。该条实际上也是《物业管理条例》第42条第1款的进一步明确,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

    (五)没有充分发挥业主委员会的作用

业主委员会作为业主自我管理、维护权利的机构,在化解矛盾纠纷,提供法律帮助方面发挥着巨大的作用,然而现实中业主委员会却面临着“成立难,数量少,运作难”的尴尬。北京市人大常委会报告显示,在北京3200余个住宅区中仅有574个成立了业主委员会,仅占18%。 造成这种情况有三方面的原因:第一,业主自我管理意识差,权利意识淡薄;第二,开发商和物业服务企业为了自己的利益,对成立业主委员会设置了重重障碍;第三,政府机关对业主委员会的备案审查监管,在实际操作中变成了审批,使得设立业主委员会的“门槛”变高。

    三、《解释》所明确的问题

    针对上文所提到的问题,本次司法解释予以了明确。

    (一)重视对业主权益的保护

    《解释》第8条和第10条规定的内容对应了《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》 中第24条关于“物业服务事实合同”的规定,明确了业主们的救济权利,使得业主们有了和物业服务企业对抗的武器。解决了物业服务企业被解聘后或者其根本就没有和业主签订合同赖着不走,以存在事实合同为理由,继续向业主收取物业费的问题。

    (二)明确了物业服务企业的催交程序

    1、物业服务企业起诉业主的前置程序

    依据《解释》第6条,物业服务企业起诉欠费业主必须要经过“书面催交”这一前置程序。本条的内容是针对《物业管理条例》第67条的规定——“违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉”。于是有人据此认为,业主委员会的督促是物业服务企业起诉拖欠物业费业主的前置程序。这种观点显然限制了物业服务企业的诉权,与常理、法理不合,而且让业主委员会来行使催交的职能也有点不合时宜。因此,本次司法解释明确否定了“业主委员会的督促是物业服务企业起诉拖欠物业费业主的前置程序”,但同时也要考虑到在现实生活中,业主欠交物业费有多方面的原因,可能是由于事务繁忙而忘记或耽误,也可能是对物业服务企业的服务或收费存有不满等。故通过物业服务企业的书面催交,既可以提醒忘记交费的业主,规范了物业服务企业的行为,又可以为业主和物业服务企业提供一次沟通机会,有利于提前化解矛盾。因此,在本条中确认了“书面催交”为物业服务企业起诉欠费业主的前置程序。

    2、如何理解“正当理由”

    对于业主“无正当理由”拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院才予以支持。那么何为“正当理由”呢?本条没有进一步列举,而是把对是否符合“正当理由”的裁量权赋予了法官。实践中,笔者认为业主提出拒付和减少支付物业费的理由,可以参考北京高院《意见》中第31至39条中关于物业服务企业管理责任纠纷的规定。只要其有《意见》中规定的应当承担责任的行为的,业主就可以以此为抗辩而不交或减交物业费。当然,在审判实践中还需要结合争议的具体情况加以判断。

    (三)明确了空置房屋的收费问题

    明确了业主出于投资的目的买房后将房屋空置的情况也是需要交纳物业服务费用的。有些业主认为,空置房屋并未实际入住使用,业主并未实际享受到物业服务企业提供的服务,仍然要交纳物业管理服务费用是不合理的;物业服务企业则认为,业主入住使用与否并不影响物业服务企业的服务成本,其仍然要对物业服务区域内的所有物业及相关公共设施设备和公共场地进行管理,故业主应当全额交费。本次司法解释肯定了后者的意见。

    四、对妥善处理物业收费纠纷的建议

    为应对物业收费纠纷案件逐年增多造成的审判压力,人民法院应从以下几个方面努力:

   (一)严格依法审判,做好与当事人的沟通解释工作

   由于物业收费纠纷往往涉及到众多的业主,如果处理不好,可能会引起群体性事件的发生,影响社会的稳定和谐,因此我们在审理物业收费纠纷案件时要高度重视。在具体的审判过程中,要严格按照相关的法律规定来进行审理,做好释法答疑工作,使当事人明白自己败在哪里,胜在何处。同时要加大调解的力度,尽量促成调解,做好人民群众的安抚工作,避免其对政府和法院的裁判产生质疑。

   (二)加大诉讼指引力度,降低业主诉讼风险

  业主因为其经济实力、社会地位与开发商、物业服务企业之间存在差距,在诉讼中往往处于弱势。业主们不注意或不知道如何收集证据,并且大多数业主也没有经济实力聘请律师。而法院的裁判需要有证据的支持,多数业主常因为举证不能而面临着败诉的危险,因此,要加强对诉讼的指引力度,加大法制宣传力度。通过印制诉讼指引手册等方式来指导业主规范应诉,明确诉讼中应注意的问题,避免其因不了解诉讼程序而败诉。

    (三)建立快速审判机制

针对物业收费纠纷案件多、标的小、案情较为简单的特点,建立快速审判机制。对相关纠纷做到快立、快审、快执,在缓解审判压力的同时,确保当事人的权利及时实现。

    (四)向相关单位出具司法建议,引导规范服务

人民法院在审判物业收费纠纷案件过程中,发现物业服务企业在管理中存在的不规范问题,法院要切实负起责任,及时向相关部门出具司法建议,方便其作出相应的调整。同时要充分发挥业主委员会在物业收费纠纷中的化解矛盾作用,给予业主委员会相应的法律指引,使其能够给业主提供一定的法律服务,降低业主因为程序问题而败诉的风险。

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编辑:雪洁    

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