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论建筑物区分所有权的性质

作者:相淑朝  发布时间:2011-10-11 13:45:05


    当代社会,随着城市工商业的发展和经济的繁荣,大量农业人口涌向城市,城市人口急剧增加,居住问题日趋突出,对建筑面积增长的需要和土地资源的有限性,都促使建筑物不断向高层发展。一栋住宅高楼分割为不同部分由数人所有,此种现象即建筑物区分所有。

    世界各国对建筑物区分所有制度有不同的称谓:德国称为“住宅所有权”,法国称为“住宅分层所有权”,瑞士称为“楼层所有权”,英国美国称为“公寓所有权”,日本和台湾称为“区分所有权”,我国大陆学者一般称为“建筑物区分所有权”。 不同的称谓并不妨碍我们对建筑物区分所有制度有一个大体上较为统一的认识。但是,仍有一些问题存在争议,比如说,关于建筑物区分所有权的性质。

    一、建筑物区分所有权的历史发展

    (一)建筑物区分所有权的历史发展

现代建筑物区分所有权的萌芽,肇端于文明社会之初——奴隶社会。奴隶社会初期,由于手工业和交换的发展,造成“新的力量和新的观念、造成新的交往方式,新的需要和新的语言”, 聚集社会历史发展动力的城市开始大量出现。城市的形成,致工商业进一步发展,人口更为集中,为满足居住的需要,古巴比伦、古埃及、古希腊产生了与今日建筑物区分所有相当的建筑物所有形态。依当时契约记载,建筑物第二层应作饮食店使用,第一层方可成为买卖标的物。迄至公元前约1800年的罗马,大多数平民已居住于面向街道,且第一层有店铺的如客栈形式的复合性集合住宅。不同的楼层属于不同的所有人,这些情形表明,建筑物区分所有权萌芽于此。

    然而,“以私有制为基础的法律的最高形式”著称于世的罗马法却没有对此予以肯定。曾经有些学者指出,区分所有制度起源于罗马法,因为英语中“区分所有”一词来源于拉丁语“共有”,而共有最早为罗马法所确认。在古罗马社会中曾有一些富裕的罗马人共同集资购买房屋的现象,《十二铜表法》中也有关于围墙的设置、境界划定、建筑物及周围空地的记载,因此,一些学者得出当时有区分所有现象的存在,但是,按大多数学者的观点,由于罗马法贯彻“一物一权”原则,尤其是确认“地上物属于所有人”的原则,土地上的建筑物不可能形成单独的所有权,而都属于土地的所有人,所以罗马法并不存在建筑物区分所有问题。

    然而,在罗马帝国东部的小亚西亚及埃及一带,建筑物区分所有制度得到广泛流行,这可由叙利亚、罗马的法律文书及埃及的证书材料得以证明。 

    罗马法对建筑物区分所有制度所持的否定态度最终未能湮灭业已萌发的建筑物区分所有权的发展,自欧洲中世纪以来,体现团体本位的日耳曼法取代了罗马法。由于日耳曼法不承认地上物从属土地的原则,认为建筑物与土地及建筑物内各个房间或地窖、地下室、厩舍、剧场之座位等均系独立所有权的客体,从而形成了所谓“阶层所有权”,即为现代区分所有权之雏形。在中世纪一些新兴的城市中,这一制度曾得到高度重视,但由于法律规定不完善,使得这种“阶层所有权”住宅成为纠纷住宅,以至于19世纪以来的一些法学家对之无甚好感。 

    在经历了罗马法、日耳曼法时代后,建筑物区分所有制度虽得到一定的发展,可始终没有在法律上予以完整的规定。历史的车轮驶进19世纪。自19世纪上半叶开始,欧洲各国开始了工业革命。其结果是,一方面极大的发展了生产力,另一方面又加速了城市和手工业中心的急剧发展,进而造成城市人口激增、地价飞涨、住宅缺乏的窘迫局面。对此,法国率先采用了欧塞尔地区的习惯法,其内容即包括一楼属于一人而楼上属于他人的区分住宅制度。1804年里程碑式的《法国民法典》在其第664条中明确规定所谓“楼层所有权”的概念,开创了建筑物区分所有制度民法典模式的先河。第664条也如同整个民法典一样,相继成为各国对建筑物区分所有权予以立法确认的有效范本。

    (二)建筑物区分所有权在中国的提出

    相对于发达资本主义国家而言,我国建筑物区分所有权制度的发展比较滞后。改革开放以前,我国的住房制度实行的是单一僵化的国家或集体公有化、福利化,个人对房屋没有所有权。改革开放以后,经济高速发展,原有的住房制度已经不能适应新形式下经济的发展,环境的急迫需要促使了建筑物区分所有权在我国的发展。

    1、城市化进程加速,人口大量激增

    改革开放后,中国的经济高速发展,工商业繁荣,城市化进程有了飞速的发展,从而吸引了大量农业人口涌向城市。大量农业人口的涌入一方面促进了城市的繁荣、带动了农村的发展,另一方面也带来了许多的社会问题。其中,一个重要的社会问题是居住问题。由于大量农业人口的涌入,城市人口急剧增加,就使得居住问题日趋严重。如果不解决居住问题,让这些没有地方可住的人露宿街头,居无定所,势必会影响城市的治安,使市民无法安居乐业,这在客观上又会阻碍中国经济发展的大局。居住问题的迫在眉睫客观上需要法律法规的调整,制定相关的法律法规已经刻不容缓。

    2、土地资源的有限性及土地用途的广泛性

    我国是一个人口大国,人均土地面积不足千分之八平方公里。相对于我国人口的膨胀,土地资源的有限性显得越来越突出。随着人口的剧增,土地已经不可能像过去那样承载越来越多的人口。这在客观上要求我们要有效的利用有限的土地资源。随着经济的发展,土地的用途也越来越广泛,土地的用途也不再只仅仅局限于农业用途、居住用途等。随着工业的快速发展,第三产业的崛起,土地的用途也越来越多样化,对土地的要求也越来越多。土地用途的广泛性在客观上需要更多的土地,而土地资源的有限性又无法满足土地用途广泛性的要求。土地的平面扩展已经没有可能,于是,土地的立体扩展就应运而生。住房向立体方向扩展已经是大势所趋。

    3、住房制度改革

    自80年代后期,我国开始推行住宅商品化制度,城镇商品房屋大量兴建,因城镇居民或企业购买商品房而导致一幢建筑物内所有人的多元化,这在事实上也形成了建筑物区分所有的现象。我国1989年建设部颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》中第2条的规定实际上就承认了建筑物区分所有的概念,这是迄今为止我国关于建筑物区分所有的唯一规定。随着建筑物的高层化,建筑物本身的结构也日趋复杂,对建筑物区分所有权的要求也更为完备。特别是随着房屋商品化的发展,一幢大楼内部产权主体日益多样化,业主之间的关系也越来越复杂,为了确认产权,调整业主之间的相互关系,及时解决各种产权纠纷,迫切需要确立建筑物区分所有权制度,从而完善我国的不动产制度。

    二、建筑物区分所有权的概念

    (一)建筑物区分所有权的名称

    作为现代各国法律上的一项基本的不动产所有权形式的建筑物区分所有权,这一词的表述方式在各国的立法例上却不尽相同。在法国,1938年法律及现行法分别称建筑物区分所有权为“区分各阶层不动产之共有”和“住宅分层所有权”。在德国和奥地利,则称为“住宅所有权”。意大利、英国虽均称为“公寓所有权”,但在具体使用的用语上却不相同,前者称“Condominium ownership”,后者称为“flat ownership”。在美国,各州州法名称更是不一,有称“公寓所有权”(Condominium ownership)或“单元所有权”(unit ownership)的,也有称“水平财产权”(Horizontal property)的。但是联邦住宅局创设的标准形态法以及美国大多数州法均称建筑物区分所有权为“公寓所有权”。另外,在瑞士,称建筑物所有权为“楼层所有权”(Stockwerkigentum),而日本和我国台湾地区则称其为“建筑物区分所有权”。

上述各种表述尽管名称有异,但实质内容相同,都是对建筑物的某个特定部分所享有的所有权的抽象概括。但是从比较法和语义学上来看,日本和我国台湾地区所用的“建筑物区分所有权”最为恰当,本文也采用“建筑物区分所有权”这一名称。

    (二)建筑物区分所有权的概念的几种学说介绍及其评述

    1、一元论说

    一元论说又称狭义说,盖取其概念所指最为单一之故。在一元论说中又分为“专有权说”和“共有权说”。

    (1)专有权说

    此说最早为法国学者于解释法国民法第664条时所提出,是法国资产阶级革命后所大力鼓吹“所有权绝对性”精神的产物。以后为一些日本学者、我国台湾地区学者所采。于法制上,专有权说为立法所肯定,首先始于1804年法国民法典第664条,而该条规定,又是直接承袭1561年欧塞尔地方编纂的习惯法的116条。此说较为代表的观点有:史尚宽先生认为:“数人区分一建筑物而各有其一部分者,谓之区分所有权”; 刘得宽先生认为:“建筑区分所有制度下之建筑物得分为共有部分与专有部分,在专有部分上成立之所有权,变为区分所有权”; 崔建远先生认为:“当一栋建筑物被区分为数个部分时其中专有部分,也有共有部分,在专有部分上成立的所有权就是区分所有权”。 

一元论说中的专有权说的缺陷在于:对于一元论说中的专有权说,此说显然没有考虑到各区分所有权人如果仅享有专有所有权,那么他就无权使用共有部分,无权参与建筑物之维护、修缮以及重建活动。由于建筑物专有部分和共有部分的不可分割性,无权使用共有部分,反过来必然导致无法使用专有部分,此其一;而由于专有权与一般所有权的相似性,易混淆其与一般所有权的界限,此其二。

    (2)共有权说

    此说最早为法国学者普鲁东与拉贝于解释民法典664条时针对专有权而提出的对立学说。该说以集团性、共同性为立法精神,将区分所有建筑物整体视为全体区分所有人之共有。究其实质,是将区分所有权作为一种共有所有权予以理解。较为代表性的观点有“共同所有性的制约,从而建筑物区分所有权即为共同所有的一种特殊形态” 。青山正明也曾指出“现在虽然作为基本的仍是区分所有权人对专有部分享有所有权,但在实质上应认为系由全体区分所有权以共有形式所有一栋建筑物”。因为此说在已认识到各区分所有权人的专有权的基础上,认识到各区分所有权人之间具有一种共有的关系,而非专有权的简单叠加(虽然并非完全准确),共有权说显然要比专有权说更进一步。

    2、传统二元论说

    此说也称为广义的区分所有权说,此说最早为法国学者针对一元论说在理论和实际两方面批判后提出来的。例如郑玉波先生认为:“区分所有,不论其区分之为纵为横,其所有权之行使仅能及于所有之部分,而不能达于全部,此说与独有同而与共有异,但区分所有不无共同部分,例如楼梯、墙壁等在法律上推定为共有(亦称为互有),从而与共有各区分所有人权利义务之所及,此点与独有异而与共有同,可见区分所有,其所有权之范围,实与一般之情形有所差异也。” 王泽鉴先生认为:“区分所有之建筑由专有部分及共有部分构成之。”

    3、享益部分说

    又称“新一元论说”。此说肇始于对二元论说的批判。该说的主张者认为,作为二元论说之专有部分,其存在仅仅是抽象空间,而非物质性对象,新一元论说理论是建立在“空间非物”的基础上的。该说抛弃二元论说关于专有和共有部分的区别,而将此二者予以合并形成“享益部分”,以该“享益部分”为标的所设定的权利,即为区分所有权。在此享益部分上所设定的所有权,是由专有部分上的排他性所有权和共用部分上成立的共有权所构成,此项权利是成立于享益部分上的单一权利,它虽由专有部分和共有部分构成,但享益部分是其成立基础,故其仅为一个权利。从而,享益部分上的这一权利,于性质上为一种全新的物权。 

新一元论的实质,乃是二元论之”翻版”,新一元论说将区分所有权的客体界定为享益部分,其根本目的在于使其客体物质化,以避免因专有部分空间成为区分所有权客体而面临的理论上困惑。但自19世纪以来,对于空间可为物的认识,已为各国所承认,因此转型物权对于物权法定主义也是一个巨大的挑战,于理论是否可行,也有很大争议。因此,此“翻版”也就大可不必了。

    4、三元论说

    此说也称为最广义的区分所有权概念,由德国学者贝尔曼先生所倡导。其内容包括专有部分所有权、共有部分持分权、因共同关系所生之成员权。此三者形成具有物权法性和人法性之特别权利——“共同的空间所有权”。此说后得到丸山英气教授及陈华彬教授所接受,并为德国《住宅所有权法》全盘采纳,成为德国乃至世界上的通说。

    (三)笔者的意见

    笔者认为“三元论说”更加科学。该说强调了区分所有人为更好地行使专有权和共有权,应通过订立管理规约,来约束和规范区分所有人的行为,使之在建筑物的管理、维护和修补等共同事务方面享有权利、承担义务,这一点正是建筑物区分所有权制度的特色所在,能涵盖建筑物区分所有权的所有方面。

反对该观点的理由:一是认为所谓成员权是以区分所有人享有建筑物区分所有权为前提的,目的是为了更好地行使专有权和共有权。也就是,专有权、共有权、成员权者并非是并列关系,因而成员权不应作为区分所有权的构成要素。二是认为建筑物区分所有权制度,作为物权法上的一项制度,主要是为了确认多人对同一建筑物所享有的各种财产权制度,如果在此加入带有人身性质的成员权的规定,有弊无利。笔者认为该观点不妥。

    首先,事实上,专有权、共有权和作为管理团体成员的成员权三者是一个整体,在取得权利的时序上没有先后顺序,如果认为取得专有权和共有权是取得成员权的前提,就会把成员权排斥在区分所有权之外。

其次,区分所有人之间的关系极其密切,使他们之间的利害关系错综复杂,为维持整体的财产秩序、合理利用建筑物,直接就区分所有人之间的关系,组成团体,订立规约成为必须之举。一般规约的订立当属合同法的范畴,但对区分所有人之间的关系,合同法只对合同当事人有效的相对权利,不足以保证对抗所有人滥用专有权的行为,在这种情况下,成员权有物权化倾向,这一倾向与租赁权等债权物权化没有本质区别。例如,德国住宅权法规定区分所有权人之间的违约一经登记后,其效力可对抗第三人,当专有部分的所有人损害其他区分所有人的利益时,其他区分所有权人有权请求拍卖其专有部分,取消其成员权,成员权物权化的直接益处是,利于调整个人与团体之间的利益关系,注重保护团体利益。注重保护团体利益的同时,区分所有人的个人合法利益保护并不会有障碍。如团体规约一般不会禁止区分所有人独立地转让专有部分,只有在区分所有人之间存在特殊关系,区分所有人单独转让其专有部分会极大地损害其他区分所有人的利益时,团体规约可能会禁止区分所有人单独转让,在规约禁止转让时,如果单独转让己经发生,团体规约应以对抗第三人的效力来保护其他所有人的利益,继受人不能取得成员权,从而不能取得区分所有权。

    以上成员权所表现出来的特殊和一定的独立性,显然不能被专有权和共有权等传统物权所包括,其又是区分所有权人一开始就取得的,是建筑物区分所有权必不可少的一部分。

    总之,尽管世界各国的建筑物区分所有制度的建立在时间上有先有后,在内容上各有所长,在建筑物区分所有权的概念内涵上众说纷纭,但总的趋势是:在立法规定上,由简单到完整;在内涵上,也是从一元论到二元论再到三元论的不断扩张;在立法的价值倾向上,从强调对区分所有权个人的专有所有权的保护转向对区分所有权个人权利的制约及对于团体利益之重视。

    三、建筑物区分所有权的性质

    (一)关于建筑物区分所有权性质的几种立法和主张

    关于对建筑物区分所有权性质的认识,有一个较为曲折的过程。在最初规定建筑物区分所有权的法律——《法国民法典》中,将其规定在“法律规定的役权”一节的“共有分界墙和分界沟”目中,视其为役权的内容。《瑞士民法典》不以之为役权,而将其规定在“土地所有权”一章中,将其视作相邻关系。《日本民法》则将其规定在“所有权的界限”一节中。《意大利民法典》原来制定了专门的有关建筑物区分所有制度的立法,在1942年将其移植到民法典中,放在“共同共有”中予以规定。《埃塞俄比亚民法典》则将建筑物区分所有权规定在第八章“共有、用益权和其他物权”中,作为共有的一种特殊形式。二十世纪六十年代以后,上述国家参照德国立法例对建筑物区分所有权制定了单行法,瑞士则在民法典中增加了新的内容,将建筑物区分所有权视作一种特殊的所有权形式。

    而这种“特殊”究竟体现在何处,是指建筑物区分所有是除一般共有和一般单独所有外的一种特殊的所有,抑或只是一种特殊的一般单独所有,还是一种特殊的共有?在理论上怎样界定建筑物区分所有权的性质,则有以下几种不同主张:

    1、“复合所有权”说

    在目前的理论研究中,对于建筑物区分所有权的性质的看法,基本上是认定为一种独立的所有权形式,不同于共有,是一种复合所有,不是共有的一种类型。如认为:“建筑物区分所有权,为近现代各国物权法上的一项重要的不动产权利,各国大多数以物权法(民法典之物权编)或采特别法方式设立明文规定。按照各国建筑物区分所有权法及其实务,建筑物区分所有权为一种复合性的权利,主要包括专有部分所有权、共用部分所有权两个部分。” 

    2、“独立所有权”说

    这种主张认为:建筑物区分所有权的性质是一种独立的所有权,既不是单独所有权,也不是共有,而是介于两者之间的一种特殊的独立所有权。

    3、“共有权”说

这种主张为法国学者普鲁东与拉贝在解释《法国民法典》第664条时,针对法国学者的“专有权说”而提出的一种对立的学说。这种主张以集团性、共同性为立论基点,将区分所有建筑物整体视为由全体区分所有权人所共有,就是从共同共有的角度来理解和把握区分所有权。 有的认为,英语中区分所有一词的来源就是拉丁语的“共有”概念,因而区分所有是共有的例外形态。 

    4、“享益部分”说

    这种主张是法国学者卡维勒(Chevallier)针对法国1938年法律采行二元论而提出的主张,它否定二元论的区分专有部分和共用部分的做法,迳将二者合并,称之为“享益部分”,认为以该“享益部分”为标的而成立的不动产权利,即为区分所有权。所谓建筑物区分所有权,不过是指区分所有权人就区分所有建筑物“享一部分”享有的权利,它不仅为一种财产权,而且也是一种全新的物权,即新型物权。

    (二)建筑物区分所有权的特征及其与共有的关系

    1、建筑物区分所有权的特征

    建筑物区分所有权是一种特殊的复合性的物权,它具有传统的不动产所有权所不具备的新特征:

    (1)权利内容的复合性。建筑物区分所有权是包含了专有权和共有权的复合型物权,其主体之间的权利义务关系比较复杂,既包括了权利主体作为专有权人的权利义务关系,也包括了权利主体作为共有权人的权利义务关系。而一般传统的不动产所有权,它的构成是单一的,仅包括权利主体对不动产所享有的占有、使用、收益、处分的权利。

    (2)权利主体的身份具有双重性。对于传统的不动产所有权来说,其主体无论是单一的还是多个人,就某一特定的客体来说,其身份是特定的、单一的,或是作为所有权人,或是作为共有权人,不能同时具有双重身份;而建筑物区分所有权的权利主体既是区分所有建筑物的专有权人,又是区分所有建筑物的共有权人,两种身份集于一身。此外,作为区分所有建筑物管理团体的成员之一,其还具有管理团体的成员身份。

    (3)权利客体具有多样性。传统所有权的客体,依主体身份不同,范围大小有所不同。但无论是单独所有还是共有,其客体都是单一的。建筑物区分所有权的客体却不同,它包括建筑物的专有部分和共有部分。

    (4)专有权的主导性。传统的不动产所有权虽然也有“从物随主物”的原则,但却不像专有权那么具有主导性。建筑物区分所有权的专有权的主导性主要表现:一是区分所有人取得专有所有权就意味着随即取得了共用部分的所有权,反之,区分所有人丧失了专有所有权也就意味着丧失了共用部分的持分权;二是区分所有权人的专有权的大小决定了其共有持分的大小比例以及其作为管理团体成员的权利和义务大小;三是专有权变动的效力及于共有权以及所附随的成员权,处分了专有权,也就同时处分了上述两种权利。

    2、建筑物区分所有权与共有的关系

传统共有,是指二人以上对某一项财产共同享有所有权。共有可分为按份共有和共同共有两类。按份共有是指共有人按照各自的份额对共有财产享有占有、使用、收益和处分的权利。共同共有是指依照一定的原因成立共同关系的数人,基于共同关系而享有一物所有权的权利。此外,在民法理论上还承认准共有,即数人对所有权以外的财产权的共有,如对抵押权的共有。可见,传统的共有并不把区分所有包括在内。

    (1)从总体上看,建筑物区分所有权与按份共有相似,但却难以相合。首先,按份共有并不将建筑物区分成不同部分而设定数个平行的所有权,因而只有一个所有权。区分建筑物所有权的每一个区分所有人所享有的专有权,事实上是一个相对独立的所有权。其次,按份共有的共有人之一在占有、使用共有的建筑物的一部分时,他对该部分享有的只是份额权,只有独立的使用权,收益和处分均应由全体共有人享有。共有人处分自己的份额是可以的,但其他共有人享有优先购买的权利。区分所有权人对自己专有使用的部分拥有的是完全的所有权,可以独立行使占有、使用、收益、处分的权能,且其他区分所有权人也不享有优先购买权。最后,按份共有只区分份额和份额权,只按份额权享受权利、承担义务。而区分所有权不仅要区分专有的“份额”,而且还要对共用的部分享有互有权。 

    (2)从共有部分看,建筑物区分所有与共同共有也不相合。共同共有关系可以终止。当共同共有关系终止时,要分割共有财产。区分所有建筑物中的共有部分,只为共有,不能要求分割,且这部分共有关系须永久存续,直至该建筑物报废或完全归一人所有时,才与区分所有关系一起消灭。因此,这样的共有不是一般的共同共有,而是互有。 

    (三)建筑物区分所有权的性质是共有的特殊新类型——复合共有

建筑物区分所有权的性质是什么,在理论界有着不同的主张。笔者认为,建筑物区分所有权的性质不能简单地认定为民法中的普通共有,而应该是共有的特殊新类型——复合共有。理由如下:

    1、建筑物区分所有权的客体是一个统一的独立物,每个区分所有权人的权利都离不开这个统一的独立物

    区分所有的建筑物,不管是一栋还是一群,建筑物区分所有权的所有的财产都是一个特定的、独立的、统一的建筑物。而在这个建筑物上,则建立了许许多多人的权利。在这种情况下,不能说这就是一种一般的单独所有权,反而近似于共有,就是数人在一个物上建立所有权。同时,这些权利主体所享有的权利,实际上确实在共有部分连成一体,是作为一个权利出现的。在一项财产上数人享有一个所有权,这就是共有的基本特征。在一个整体的建筑物上建立不同权利主体的权利,能说这种权利不具有共有的性质么?

    2、建筑物区分所有权是一个权利,而不是几个权利的集合

第一,在整个建筑物上建立的权利,是一个建筑物区分所有权,也就是说,建筑物区分所有权是一个权利,而不是几个权利。每一个区分所有权人的权利,仅仅是这个权利的一部分。这样说的根据是,在土地使用权和共有部分上都是一个权利,由全体所有人分享,任何企图分割的行为都是不能实现的,且每个区分所有权人的权利都离不开整个建筑物区分所有权,尽管每个区分所有权人都可以处分自己的专有部分,但是这个部分永远也脱离不了整个权利而存在,接受转让的人所享有的仍然是整个权利的一部分。

第二,每一个建筑物区分所有权人的权利具有相对独立性。这个相对独立性的表现,就是它可以由区分所有人自由处分,而不受整个建筑物区分所有权的拘束。这与一般意义上的共有是完全不同的。

    3、建筑物区分所有权是一个整体的权利,而不是专有权、共有权和成员权的集合

建筑物区分所有权是一个权利,专有权、共有权和成员权不过是它的权利内容,是类似于“权能”的权利,而不是独立的权利。

    4、建筑物区分所有权尽管具有某些共有的特征,但不是普通共有

传统的共有理论无法解释区分所有权的现实,在传统的共有理论中,共有分为按份共有和共同共有,没有其它形式,建筑物区分所有权既强调整体建筑物的共有性质,又强调个人对专有部分的专有权,因此,对其不能用传统的共有理论来解释。

    四、结论

    我们之所以讨论建筑物区分所有权的性质,目的就是为了理清建筑物区分所有权的法律关系,明确各方的权利义务,从而使人们清楚地知道自己的权利和义务,避免侵害他人的权利,预防发生纠纷,维护社会和谐稳定。建筑物区分所有权的法律关系,是在建筑物的所有权问题上所产生的、各个区分所有权人之间形成的法律关系。在这个法律关系中,每一个区分所有权人都是权利的主体,该建筑物区分所有权人之外的其他任何人为义务主体,负有不得侵害这个所有权的不作为义务。

综上所述,建筑物区分所有是共有的一种特殊的新类型——复合共有,其结构是三元结构,其权利内容包括专有权、共有权和成员权三个部分。

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编辑:雪洁    

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