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双方没合同?收费没毛病!证据得靠谱,维权有底气。

作者:齐婵娟、甘青锋  发布时间:2018-06-21 17:00:26


【案例一】原告甲公司起诉被告胡某某供用热力合同纠纷

       原告诉讼请求:要求胡某某缴纳2013年11月15日至2016年3月15日共计三个年度的供暖费。

       被告辩称:不同意交费,理由有三:

       1、供暖期间温度不够,有两次在没有通知的情况下突然停暖;

       2、供暖费涨价到30元,甲公司与胡某某之间没有合同关系,也没有公示通知;

       3、楼顶防水施工质量存在问题,导致涉诉房屋漏水,胡某某因此遭受损失。

法院认为:

       胡某某系涉诉房屋的产权人与居住人,甲公司的供暖范围包括涉诉房屋。胡某某事实上享受了甲公司的供暖服务。对供暖温度不暖的问题,胡某某没有提供相应证据证明。因为供暖费收费标准实行政府定价,供暖单位通知与否并不影响用户按照调整后的标准缴纳相应供暖费。涉诉房屋的漏水问题系属于甲公司的物业服务范围,与供暖服务无关。综上,法院对胡某某的答辩意见不予采信,判决胡某某交纳2013年11月15日至2016年3月15日共计三个年度的供暖费。

【案例二】原告乙公司起诉被告马某物业服务合同纠纷

       原告诉讼请求:要求马某缴纳2015年至2016年的物业费及逾期付款利息(以未交物业费为基数,按人民银行同期贷款利率为标准,自起诉之日至实际付清之日)。

       被告辩称:乙公司的物业服务品质低下,服务等级降低,只凭借一份无效的《前期物业服务合同》收取高额物业费用有失公平合理。具体包括:

       1、涉诉小区已于2015年召开业主大会公告成立业主委员会,《前期物业服务合同》自动终止。

       2、小区开发商已经被工商管理机关吊销营业执照,《前期物业服务合同》中的签章并不是开发商正式在北京市工商管理局备案的公章或合同专用章。

       3、自马某于2013年入住该小区,小区已发生多次盗窃案件,马某家也于2013年被盗,小区无安全保障可言。

       4、小区本应享受市政集中供暖服务,但不明原因于2014年停止集中供暖,造成业主极大不便。

       5、小区班车由原来的一天二班次改为一天一班次。

       6、小区公共绿地被侵占。

法院认为:

       一、马某系涉诉房屋的产权人与居住人,涉诉小区开发建设单位与乙公司签订《前期物业服务合同》,约定由乙公司为涉诉小区提供前期物业管理服务,物业服务费标准为人民币8元/平方米/月(按房屋建筑面积计算),按月收取,业主或物业使用人应在每月前5日内履行交纳义务。马某享受了乙公司的物业服务,应当按时交纳2015年至2016年的物业费。

       二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,对业主具有约束力。马某未提交证据证明涉诉小区已成立业主委员会,即使涉诉小区已经成立业主委员会,在《前期物业服务合同》履行期限未满、业主委员会未与新的物业服务企业重新签订物业服务合同的情况下,《前期物业服务合同》依然有效。

       三、双方均提交若干照片拟证明物业服务的状况,但照片均为物业服务中瞬间的固态与侧面,无法有效并完整的体现动态的物业服务内容。庭审中,乙公司也根据马某的陈述改进了部分物业服务,马某对此表示认可。因马某多次不按时交纳物业费,客观上亦限制和影响了乙公司的日常服务,故乙公司的物业服务存在一定瑕疵,却尚不足以构成马某拒交物业费的理由。马某陈述集中供暖的主张超出《前期物业服务合同》的约定内容,亦超出本案的范畴,故无法得到支持。

       四、马某未按期交纳物业费,除应继续履行交纳物业费的义务之外,还应支付逾期付款利息。乙公司要求马某支付自起诉之日起至实际给付之日止的利息,具有法律和事实依据,应当予以支持。综上,判决马某交纳2015年至2016年的物业费及逾期付款利息(以未交物业费为基数,按人民银行同期贷款利率为标准,自起诉之日至实际付清之日)。

【法官提示】

      《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”

       因此,“谁主张,谁举证,举证要相关。”具体到上述两个案例,胡某某提出甲公司供暖不热的主张,应当提供充足的证据证明,如双方认可的或委托有资质的鉴定单位出具的测温记录等。同时,胡某某应当提交与供暖案件相关的证据,而非房屋漏水等与供暖纠纷无关的证据。同样,马某案件为物业纠纷,则马某应当提交与物业服务相关的证据,如报修记录、小区安全安保情况、绿化情况等。双方提交的证据均应达到法律规定的证明标准,其各自提出的主张才能获得法律支持。此外,物业服务合同与供用热力合同系不同性质的法律关系,法官无法在一个法律关系中同时处理两类不同性质的纠纷。因此,当事人在供暖或者物业案件中举证时,如以“此证据”证明“彼关系”的主张,则缺乏事实支撑与法律依据,无法得到支持。

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编辑:李强    

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