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如何降低购买“学区房”的风险

发布时间:2018-09-06 10:59:56


                                                                                            案件详情

       2016年9月20日,家住北京市丰台区的孙某从某房地产开发公司处以总价450万元购买某小区房屋。该房地产公司在该小区房屋销售的宣传广告中承诺,买房即享某校学区名额。购房后,2017年该校招生时此小区根本不享有学区名额。孙某认为该房地产开发公司在出售房屋时,涉嫌虚假宣传,导致原告二人花费高额款项却无法享受该公司承诺的教育资源。故诉至法院要求判令赔偿其经济损失30余万元。

                                                                                            法院审理

       某房地产开发公司关于该校学区名额的宣传,并没有在双方签订的书面合同中予以约定,且根据购房价格及孙某所提交的证据均无法认定其在购买房屋时学区名额的广告宣传对房屋价格有重大影响,因此学区名额无法认定为该房地产公司的合同义务。房屋价格涨跌非受单一因素影响,从孙某购房至今该小区房价的涨幅看,现有的证据不能证明涉案房屋受学区名额影响导致房屋价格贬值从而造成其损失。

       房屋价格受国家宏观调控、配套设施、开发商楼盘定位、所在区域以及供需情况等诸多因素影响,涉案房屋价格与周边小区价格亦不具备可比较性。综上,孙某主张赔偿其房屋差价的诉求,本院不予支持。

                                                                                            法官答疑

       针对上述案情,要想搞清楚买房中关于宣传的真假,还需要大家了解两个关键词:要约和要约邀请。

       要约是合同订立的阶段,是要约人对他人提出订立合同的表示,要约人需受该表示的约束。简单的说,要约人发出要约后,在要约生效期间内,受要约人对要约人作出同意要约内容的表示,则合同成立。

       要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示,它本身不是合同订立的阶段。

       若定性为要约,根据《合同法》第113条规定,则需承担违约责任,由违约方承担合同相对方期待利益的赔偿责任。

       若定性为要约邀请,则开发商在广告宣传中针对学区房的承诺内容不属于合同约定,不应承担违约责任。

       在本案中,某房地产开发商在广告中的“学区房承诺”不属于要约,理由如下:

       第一、根据《合同法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,商业广告、商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。

       第二、在事实层面上,孙某购房价格在同时期并未明显高出周边房屋价格,在影响程度上,房地产开发商的“学区房承诺”等宣传内容未直接对其购房价格造成重大影响。

       第三、房地产开发商的宣传广告只有满足特定条件才可视为要约。如开发商就其规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定的应视为要约。

       此处的“相关设施”应指基础设施和配套设施,如在宣传资料中载明小区内有健身房、托儿所、游泳池等。而开发商为刺激销售,在宣传资料中载明小区外有地铁口便于通行、有大型超市便于购物、有森林公园便于锻炼等超出房地产开发商规划范围的宣传,应视为要约邀请。

       第四、"学区房"承诺既不是房地产开发商规划范围内的有形附属物,也不是开发商为刺激销售而载明小区外的便利设施,就其性质而言,属于房地产开发商对其开发范围内购房家庭孩子上学资格的宣传。划分学区是政府调整教育资源分配的一种手段,其目的在于实现各区域教育资源的相对公平,性质上接近市政规划内容,不以双方当事人意志为转移,应属于要约邀请而非要约。

       

       开发商不履行“诺言”要承担何种责任呢?

       若开发商的宣传行为涉嫌欺诈的,根据《民法总则》第149条规定,受欺诈方有权可自知道或应当知道之日起,请求法院或仲裁机构撤销合同。并根据《合同法》第42条规定,由欺诈方承担缔约过失责任。若开发商的宣传行为导致合同目的无法实现的,依《合同法》第94条规定,由权利方行使法定解除权解除合同,并由违约方承担相应违约责任。

       如何降低购买“学区房”的风险?

       一、提高风险意识

拒绝轻信开发商宣传内容。购房前,如果学校已经建成,可先到学校了解实际情况是否同开发商宣传一致;若未建成,可让开发商出示其与学校签订的相关协议,确认其中是否有入住即可入校的相关内容,并写入合同条款;还可至政府有关部门核实,了解欲购房屋是否属于目标学区以及是否存在调整的可能。

       二、看清合同条款

建议业主在购房时,把开发商承诺入学事项写入合同条款中,一旦发现实际情况同开发商宣传不符,可依据购房合同向开发商主张权利。

       三、了解政府决策

政府作为学区房划分的主体,其相关政策将直接影响如何划分学区房以及欲购房屋是否属于学区房,因此,业主必须时时更新有关知识,避免误入“陷阱”。

                                                                                           相关法条

       《中华人民共和国合同法》

第十三条 当事人订立合同,采取要约、承诺方式。

第十四条 要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定: 

(一)内容具体确定; 

(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。

第十五条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 

商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。

       《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

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